2018年6月，小劉到售樓處看房，表示自己要買一套兩居室房子，銷售人員向小劉介紹A公司樓盤項目，并給小劉一份D戶型圖宣傳彩頁，該彩頁記載：建筑面積約70.81㎡，兩室/兩廳/一廚/一衛，且圖形明確畫有南向兩個房間，中間被隔開，兩個房間均有門。小劉無比心動，這就是她的“夢中情房”了，很快，她與開發商簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，購買了1幢精裝修預售房，共計支付639000元。
四年后，小劉拿到房子鑰匙，進入房間時卻驚呆了，原來，房屋南向僅一個大開間，中間無隔板或墻壁，帶有一個門框，沒有安裝臥室門。這與當初她心目中的房子大相徑庭，在戶型設計上，與宣傳彩頁上的完全不一樣。故小劉要求解除與A公司的《商品房買賣合同（預售）》，并由A公司返還已支付購房款。
經審理認為，案涉戶型圖宣傳彩頁中，對小劉購買房屋戶型有文字說明具體確定，即“兩室/兩廳/一廚/一衛”，并通過圖畫方式進行了直觀的展示，房屋結構圖片清晰直觀，且銷售人員亦明確知曉小劉想要購買的房屋系兩室，可以認定開發商對案涉房屋使用功能的說明和允諾，足以讓欲購買兩居室戶型房屋的小劉產生信賴且對合同訂立及價格產生重大影響，應當認定開發商的戶型宣傳彩頁構成要約，應作為合同內容，開發商應按合同約定履行義務。
小劉想要購買的是二居室戶型房屋，房屋戶型系其締約的主要因素，實際交付的房屋與該合同目的明顯不符?？梢哉J定開發商交付的案涉房屋不符合同約定，致使小劉合同目的無法實現，構成違約。最終，對小劉要求解除案涉房屋買賣合同并由A公司返還購房款的主張，法院予以支持。
商品房對每一個消費者來說都可能要花費一輩子積蓄，因此購買時要格外慎重。作為購房者，要注意甄別商品房銷售廣告的內容，特別是預售類商品房，對于開發商承諾的配套設施等重要內容，可事先向當地規劃部門咨詢核實，有條件的可以到樓盤現場實地探勘、了解，并要求將相關內容明確到購房合同或補充協議上。同時，注意保留廣告宣傳冊、小區規劃圖等宣傳資料，以免收樓時與宣傳情況不符維權難。
賣房人在銷售商品房時，要堅持誠實信用原則，不作誤導性、夸大性的前期宣傳，在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務，讓買房人全面準確了解所購買房屋的真實架構、戶型等信息，而不能利用自身專業優勢地位，進行片面引導。在現實生活中，開發商要謹慎發布銷售廣告和宣傳資料，對于戶型、水電煤氣、對購房者訂立合同目的及價格有重大影響的相關配套設施等的描述，均可能構成商品房買賣合同的條款，若與實際交付條件不符，均可能構成違約，可追究賣方的違約責任。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第四百七十三條第二款規定：商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。
《中華人民共和國民法典》
第五百六十三條規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。（來源：威海法院）
總編輯：殷洪軍
值班總編：張軍濤
復審：顏燕軍
編輯：董倩萍
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